Ev Sahibi Fazla Zam İstiyorsa Ne Yapmalısınız? 2026 Yasal Sınırlar ve İtiraz Yolları

Önce Hesap Yapın

İlk adım, ev sahibinin teklif ettiği rakamın gerçekten yasal sınırı aşıp aşmadığını netleştirmektir. Ücretsiz hesaplayıcımıza sözleşme yenileme ayınızı, mevcut kiranızı ve talep edilen kirayı girin. Şubat 2026 için TÜFE 12 aylık ortalama tavan %33,98'dir.

Örnek: Kiranız 15.000 TL ise yasal azami yeni kira 15.000 × 1,3398 = 20.097 TL'dir. Bu tutarın üzerindeki her talep hukuken geçersizdir.

Yasal Sınır Aşılıyorsa: Yazılı İtiraz

Fazla talep edildiğini tespit ettikten sonra ev sahibine yazılı itiraz göndermeniz gerekir. İki resmi yol vardır:

İadeli taahhütlü posta: PTT şubesinden gönderilir. Hem ucuz hem resmi; tebliğ tarihi kayıt altına alınır. Acele değilse bu yol tercih edilebilir.

Noterden ihtarname: Daha güçlü hukuki belge. Birkaç yüz TL maliyeti var; ancak yüksek kira farklarında kesinlikle önerilir. Mahkeme sürecinde birincil delil niteliği taşır.

İtiraz Sonrası Ne Ödeyin?

İtiraz gönderdikten sonra yasal azami tutarı her ay düzenli ödemeye devam edin. Hiç ödememek ayrı bir tahliye gerekçesi oluşturur. Fazla kısmı ödememeniz yeterlidir — yasal hakkınızı böyle kullanmış olursunuz.

Ödeme yapmak itirazdan vazgeçtiğiniz anlamına gelmez. Yasal tutar üzerinden ödeme yapmak haklarınızı korurken ev sahibine de gerekçe bırakmaz.

Ev Sahibi Kabul Etmezse

Müzakere sonuçlanmazsa iki yol kalır:

Kira tespiti davası: Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurun. Mahkeme TÜFE ve emsal değerlere göre kira belirler. Her iki taraf da bu davayı açabilir. Dava açılmadan önce yazılı bildirim zorunludur (TBK 345).

Dava sürecinde: Mevcut yasal kirayı ödemeye devam etmeniz yeterlidir. Mahkeme kararı kesinleşene kadar tahliye yapılamaz.

Ev Sahibinin Yapamayacakları

İtiraz gönderdiğiniz için ev sahibi yasal olarak sizi tahliye edemez, hizmetleri (su, elektrik, doğalgaz) kesemez, kilit değiştiremez. Bu eylemlerin herhangi birini gerçekleştirirse ayrıca suç duyurusunda bulunabilirsiniz (TCK 116).

Hukuki Dayanak: TBK 344

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira artışında uygulanabilecek azami oranı açıkça belirler: TÜFE'nin 12 aylık ortalaması. Bu hüküm emredici niteliktedir; sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile uygulanamaz. Mahkemeler bu maddeyi birebir uygular.

TÜİK her ay yayımladığı verilerle 12 aylık TÜFE ortalamasını günceller. Sözleşme yenileme ayınıza göre hangi oranın geçerli olduğunu kira artış hesaplayıcımızla öğrenebilirsiniz.

İtiraz Mektubunda Neler Yazmalı?

Ev sahibine yazacağınız itiraz mektubunun hukuki ağırlık taşıması için şu unsurları içermesi önerilir:

• ✓Kira sözleşmesi tarihi ve mevcut kira bedeli
• ✓Geçerli TÜFE 12 aylık ortalaması ve yasal azami kira tutarı
• ✓TBK 344'e yapılan açık atıf
• ✓Yasal tutarın ödeneceğine dair beyan
• ✓Uzlaşma çağrısı veya kira tespiti davası açılacağı uyarısı

Bu mektup WhatsApp, e-posta veya noter ihtarnamesiyle gönderilebilir. Önemli olan yazılı belge oluşturmaktır.

Sonuç: Yasalı Bilmek Sizi Korur

Ev sahibinin yasal sınırı aşan kira artışı talebi hukuken geçersizdir. Bunu bilmek ve belgeleyerek itiraz etmek, haklarınızı korumanın en etkili yoludur. Uzlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespiti davası açmaktan çekinmeyin; mahkemeler bu konuda kiracı lehine istikrarlı kararlar vermektedir.

Delil Olarak Ses Kaydı ve Mesaj

Ev sahibiyle yapılan görüşmelerde alınan ses kayıtları Türk hukukunda bazı koşullarda delil olarak kabul edilebilir. Ancak en güvenilir delil türü her zaman yazılı belgedir: e-posta, WhatsApp mesajı veya noter ihtarnamesi. Bu belgeler tarih damgalıdır ve içerikleri değiştirilemez.

Fazla zam talebini yazılı olarak reddettiğinizi belgelemek, ileride açılabilecek tahliye davalarında da koruma sağlar. "Ödemeyi reddetti" iddiasına karşı "yasal sınır üzerindeki tutarı ödememek hakkımdır" savunması çok daha güçlü biçimde yapılabilir.

Kira Tespiti Yoluna Başvurmak

Ev sahibi yazılı itirazınıza rağmen ısrar ediyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespiti davası açabilirsiniz. Mahkeme, geçerli yasal oranı teyit ederek bağlayıcı bir karar verir. Bu karar kesinleştikten sonra ev sahibinin itiraz hakkı kalmaz.

Davayı açmadan önce arabuluculuk denemeniz hem süreyi kısaltır hem de maliyeti düşürür. Arabuluculukta anlaşma sağlanamamışsa dava açma hakkınız saklıdır.