TÜFE'den Düşük Kira Zammı Mümkün mü? 2026

✅

Kısa cevap: Evet, olabilir. TBK 344'teki TÜFE oranı bir tavandır, taban değil. Taraflar karşılıklı anlaşarak daha düşük, hatta sıfır zam üzerinde anlaşabilir. Ev sahibi de istediğinde TÜFE'nin altında zam yapabilir.

TÜFE Oranı Tavan mı, Taban mı?

TBK 344'ün getirdiği düzenleme yalnızca azami artış oranını belirler. Yasa, "kira artışı TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez" demektedir — bu oranı uygulamak zorunda olduğunuzu söylememektedir.

TBK 344 Kuralı

Mart 2026 · Azami oran %33,39

🚫

%33,39 Üzeri

Yasaktır. Taraflar hangi koşulda olursa olsun bu sınırı aşan bir artış kararlaştıramaz.

⇔

✅

%33,39 ve Altı

Serbesttir. %20, %10, hatta %0 zam da tamamen yasaldır. Tarafların anlaşmasına bağlıdır.

Düşük Oran Örnekleri

Mart 2026 için geçerli tavan %33,39 iken tarafların anlaşabileceği tüm oranlar yasal geçerliliğe sahiptir:

Anlaşılan Oran	Durum	10.000 ₺ Kira → Yeni Kira	Aylık Tasarruf (%33,39'e göre)
%33,39 (Tavan)	Azami	₺13.398	—
%25	Yasal ✓	₺12.500	+₺898 tasarruf
%20	Yasal ✓	₺12.000	+₺1.398 tasarruf
%10	Yasal ✓	₺11.000	+₺2.398 tasarruf
%0 (Zam yok)	Yasal ✓	₺10.000	+₺3.398 tasarruf
%40	Yasadışı ✗	₺14.000	Geçersiz

Düşük Oran İçin Nasıl Müzakere Edilir?

Ev sahibi ile düşük oran üzerinde anlaşmak mümkündür. Güçlü müzakere argümanları şunlardır:

Uzun vadeli kiracı avantajını vurgulayın. Boş daire riski, yeni kiracı bulma maliyeti ve depozito süreçleri ev sahibi için yükdür. Güvenilir bir kiracıyı tutmak çoğunlukla daha kârlıdır.

Bölge emsal kiralarını araştırın. Bulunduğunuz semtte benzer daireler için yayımlanan ilanları ekran görüntüsüyle belgeleyin. Piyasa kirası azami kira önerinizin altındaysa bu güçlü bir argümandır.

Erken ödeme veya ek taahhüt teklif edin. Kirayı 3–6 ay peşin ödemeyi ya da sözleşmeyi 2 yıla uzatmayı teklif etmek ev sahibine güvence verir ve düşük oran karşılığında cazip gelebilir.

Yazılı olarak teklif edin. Müzakereyi e-posta veya mesajlaşma üzerinden yürütün; hem kayıt altına alınır hem de ev sahibinin düşünme süresi olur. Sözlü anlaşmalar tartışmaya açık kalır.

Anlaşma Olmazsa Ne Olur?

Ev sahibi azami TÜFE oranında ısrar ederse bunu kabul etmek zorunda değilsiniz — ancak yasal tavan olan %33,39'i reddetme hakkınız da yoktur. Yani:

→Ev sahibi %33,39 istiyorsa yasal sınır içindedir (Mart 2026 tavanı), ödemek zorundasınız.
→Ev sahibi %40 istiyorsa yasal sınırı aşıyor; yalnızca %33,39 ödeyin ve itiraz hakkınızı kullanın.
→Anlaşmazlık sürerken taşınmak istiyorsanız sözleşme bildirim sürelerine uyun.

Sözleşmede Düşük Oran Yazılıysa

Kira sözleşmesine "artış oranı en fazla %X olacaktır" gibi bir hüküm eklenebilir. Bu hüküm, TÜFE tavanının altında kaldığı sürece geçerlidir. Ancak sözleşmede belirtilen oran TÜFE tavanını aşıyorsa o hüküm geçersiz sayılır ve yerine yasal azami oran uygulanır.

📝

Önemli: Sözleşmeye "TÜFE oranında artış yapılacak" yazan bir hüküm, her yıl TÜFE tavanını uygulamak zorunda olduğunuz anlamına gelmez. Bu hüküm azami sınırı belirler; taraflar her yıl daha düşük bir orana ayrıca anlaşabilir.

Düşük Oran Anlaşmasının Yıllık Etkisi

Mevcut Kira	%33,39 Azami	%20 Anlaşma	Yıllık Tasarruf
₺8.000	₺10.718	₺9.600	₺13.416
₺12.000	₺16.078	₺14.400	₺20.136
₺20.000	₺26.796	₺24.000	₺33.552
₺35.000	₺46.893	₺42.000	₺58.716

Sonuç: Düşük Oran Hem Mümkün Hem Avantajlı

TÜFE'nin altında kira artışı yasal bir hak değil, tarafların özgür iradesiyle yapabileceği bir anlaşmadır. Bu tür anlaşmalar özellikle uzun süreli, güvenilir kiracılar için ev sahipleri tarafından sıkça tercih edilir; boş evi kiraya vermek ve yeni kiracı bulmak çoğu zaman düşük artışla kalıcı kiracıyı elde tutmaktan daha maliyetlidir.

Müzakere ederken somut verilerle gidin: kaç yıldır düzenli kira ödediğinizi, daire bakımını nasıl yaptığınızı ve piyasadaki emsal kiralarla karşılaştırmayı masaya koyun. Bu argümanlar, ev sahibinin kararını olumlu etkileyebilir.

Anlaşmayı Yazıya Dökmek

TÜFE'nin altında bir artış oranı üzerinde anlaşıldığında bu mutabakati mutlaka yazılı hale getirin. Sözleşmeye ek bir zeyilname düzenlenebilir ya da e-posta üzerinden karşılıklı onay alınabilir. Yazılı olmayan düşük oran anlaşmaları, ev sahibinin sonradan vazgeçmesi durumunda ispat sorunu yaratır.

Yazılı anlaşma aynı zamanda ilerleyen yıllarda referans noktası oluşturur: eğer bir yıl düşük oran uygulandıysa, bir sonraki yıl bu baz üzerinden artış hesaplanır. Bu nedenle her yılki mutabakatin yazılı kaydı, uzun vadede büyük önem taşır.

📊 Yasal Azami Kiranızı Hesaplayın

Müzakerede güçlü durmak için önce yasal tavanı netleştirin. Ücretsiz, anında sonuç.

📊 Ücretsiz Hesapla →

Kira Zam Oranı TÜFE'den Düşük Olabilir mi?