Kira Tespiti Davası Nedir?
Kira sözleşmesinin yenilenmesinde taraflar kira bedeli konusunda anlaşamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespiti davası açılabilir (TBK 344, 345). Mahkeme belirlediği kira bedelini genellikle dava açıldığı tarihten itibaren geçerli kılar.
Bu dava hem kiracının "ev sahibi fazla istiyor" durumunda hem de ev sahibinin "kira piyasa değerinin çok altında" durumunda başvurabileceği bir yoldur.
Kim Açabilir?
🧑 Kiracı Açarsa
- →Ev sahibi TÜFE tavanını aşan zam istiyorsa
- →Taraflar oran konusunda anlaşamıyorsa
- →Yazılı itirazdan sonra ev sahibi ısrar ediyorsa
🏠 Ev Sahibi Açarsa
- →Kira bedelinin piyasa değerinin çok altında kaldığını düşünüyorsa
- →5 yıl sonrası dönemde TÜFE üzerinde artış isteniyorsa
- →Kiracı yasal artışı kabul etmiyorsa
Dava Açma Süreleri
Kritik Süreler
TBK 345 kapsamında uyulması zorunlu
Gerekli Belgeler
- →Kira sözleşmesi (yazılı varsa)
- →Ödeme dekontları ve kira makbuzları
- →Bölgedeki emsal kira ilanları veya taşınmaz değerleme raporu
- →TÜİK TÜFE oranı bülteni (güncel)
- →Yazılı itiraz yazıları ve tebliğ belgeleri (varsa)
Dava Maliyeti ve Süresi
Kira tespiti davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Yargılama ücreti makul düzeyde olmakla birlikte avukatlık desteği almanız süreci kolaylaştırır. Ortalama dava süresi 3–9 aydır; mahkeme yoğunluğuna göre değişir.
Dava sonuçlanana kadar mevcut kira bedelini ödemeye devam etmeniz gerekir. Mahkeme kararı geriye dönük uygulanabilir.
5 Yıl Kuralı
Gerçek Hayat Senaryosu
İstanbul'da 2021 yılında 5.000 TL'ye kiraladığı daireye her yıl yasal sınır kadar zam uygulanan bir kiracı, 2026 yılında yaklaşık 20.000–22.000 TL kira ödüyor olabilir. Oysa aynı semtte piyasa rayici bu tutarın çok üzerinde seyrediyorsa ev sahibi, 5 yılın dolmasıyla kira tespiti davası açarak kirayı piyasa değerine yakın bir noktaya çektirmeye çalışabilir.
Kiracı açısından ise durum tam tersi olabilir: Piyasanın altında kalmış bir kira artışıyla ev sahibi yüklü bir artış talep ediyorsa kiracı mahkemeye başvurarak oranın dondurulmasını ya da makul bir seviyeye indirilmesini isteyebilir.
Bilirkişi Süreci Nasıl İşler?
Kira tespiti davalarında mahkeme, rayiç kira bedelini belirlemek için bilirkişi atar. Bilirkişi; taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, yaşını, bölgedeki emsal kiraları ve genel piyasa koşullarını inceleyerek bir rapor hazırlar. Mahkeme bu raporu esas alarak nihai kararını verir.
Bilirkişi sürecinde karşı tarafın itiraz hakkı saklıdır. Gerekirse ikinci bir bilirkişi heyeti de görevlendirilebilir. Bu nedenle kira tespiti davaları zaman zaman uzayabilir.
Karar Sonrasında Ne Olur?
Mahkeme kararı kesinleştikten sonra belirlenen yeni kira bedeli, kararın tebliğ edildiği tarihi izleyen kira dönemi başından itibaren uygulanır. Karar geriye dönük uygulanamaz; ancak dava süreci içinde ödenen kira bedelleri fark tutarı üzerinden mahsup edilebilir.
Kararın uygulanmaması durumunda alacaklı taraf icra yoluna başvurabilir. Kira tespiti kararı ilamlı icra takibine konu olabilir ve borçlu taraf ödeme yapmaktan kaçınamaz.
İhtiyati Tedbir Talep Edilebilir mi?
Kira tespiti davalarında bazı durumlarda ihtiyati tedbir talep edilebilir. Özellikle dava sürerken eski kiranın ödenmesinin haksız zenginleşmeye yol açabileceği durumlarda mahkeme, dava sonuçlanana kadar geçici bir kira bedeli belirleyebilir. Bu uygulama her davada mümkün olmayıp mahkemenin takdirine bağlıdır.
Kira tespiti davasında arabuluculuk denemek zorunlu değildir; doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulabilir. Ancak dava açılmadan önce taraflara uzlaşma imkânı tanıyan arabuluculuk yolunu denemek, hem zaman hem maliyet açısından avantajlı olabilir.
Kira Tespiti Davasında Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespiti davasını kim açabilir? Hem kiracı hem ev sahibi açabilir. Kiracı, haksız yüksek artışa karşı; ev sahibi ise piyasanın altında kalan kirayı yükseltmek amacıyla dava açabilir.
Dava sonucunda kira ne zaman değişir? Mahkeme kararı kesinleşince bir sonraki kira dönemi başından itibaren yeni bedel uygulanır. Karar geriye dönük işlemez.
Dava sırasında ne kadar kira ödenmeli? Dava sürerken mevcut kira ödenmesi gerekir. Ödeme yapılmaması temerrüde yol açar. Karar sonrasında fark tutarları mahsup edilebilir.
Beş yıl şartı her zaman geçerli mi? Hayır. İki taraf anlaşırsa 5 yıl dolmadan da yeni kira belirlenebilir. 5 yıl şartı yalnızca mahkeme aracılığıyla tek taraflı değişiklik için geçerlidir.
Arabuluculuk ile Çözün
Dava yerine arabuluculuk daha hızlı ve ucuz olabilir. Rehberimizi inceleyin.
→ Arabuluculuk ile Çözün