TBK 310: Kiracının Temel Güvencesi
Kiralanan taşınmazın satılması, bağışlanması veya miras yoluyla el değiştirmesi durumunda kira sözleşmesi otomatik olarak yeni malike geçer. Yeni ev sahibi eski kira bedelini, ödeme tarihini ve diğer tüm koşulları aynen uygulamak zorundadır.
"Evi sattım, artık kiracım değilsiniz" gibi bir söylem hukuken tamamen geçersizdir.
Yeni Ev Sahibinin Hakları
Yeni malik kira ilişkisini devralırken TBK 351 kapsamında sınırlı bir ihtiyaç gerekçesiyle tahliye hakkı kazanır:
Bildirim Aldıysanız Ne Yapmalısınız?
- 1.Bildirimin edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde yapılıp yapılmadığını kontrol edin. Geç gelen bildirim geçersizdir.
- 2.Bildirimin yazılı ve tescilli (noter/iadeli taahhütlü posta) yapılıp yapılmadığını kontrol edin.
- 3.Yeni malikin ihtiyacının gerçek ve zorunlu olup olmadığını sorgulayın. Spekülatif veya bahaneli ihtiyaç mahkemede kabul görmez.
- 4.6 aylık süre boyunca kira ödemeye devam edin ve belgeleyin.
İhtiyaç Gerçek mi? Nasıl Anlaşılır?
Mahkemeler "ihtiyaç" iddiasını titizlikle inceler. Aşağıdaki durumlarda ihtiyaç samimi kabul edilmeyebilir:
- ✗Yeni malikin başka konutu varsa ve orada oturabilecek durumdaysa
- ✗Tahliyeden kısa süre sonra mülk üçüncü kişiye kiraya verilirse (TBK 355 — 3 yıl kiraya veremez)
- ✗Tahliyeden sonra mülk satışa çıkarılırsa
Ev Satıldığında Kiracının Atması Gereken Adımlar
Kiracı olarak oturduğunuz evin satıldığını öğrendiğinizde paniğe kapılmadan şu adımları takip edin:
Kira sözleşmenizin süresini ve koşullarını kontrol edin. Belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğunu öğrenin. Bu bilgi, yeni ev sahibinin tahliye hakkını doğrudan etkiler.
Tapu devri gerçekleşmeden önce yeni malikin size yazılı tebligat yapma yetkisi yoktur. Tapu kaydını kontrol etmek ya da noter aracılığıyla kimlik doğrulaması istemek hakkınızdır.
Yeni malik, TBK 351 kapsamında "ihtiyaç" iddiasıyla tahliye talep ediyorsa bu ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendirin. Yakın zamanda başka bir mülk satın almış ya da mevcut başka bir konutu varsa ihtiyaç iddiası zayıflar.
Yeni malik, taşınmadan itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapmak zorundadır. Bildirim yapılmadan doğrudan tahliye davası açılamaz. Bildirim süresi ve içeriği hukuki geçerlilik için kritiktir.
Tahliye Edilirseniz Tazminat Hakkınız
Yeni malikin ihtiyacı gerçek dışı çıkarsa veya tahliyeden sonra 3 yıl içinde evi başkasına kiralarsa, kiracı tazminat talep edebilir. TBK 355 uyarınca bu tazminat, en az 1 yıllık kira bedeli tutarındadır.
Tazminat hakkının kullanılabilmesi için mahkeme yoluna gidilmesi gerekmektedir. Tahliye edildikten sonra eski evinizin durumunu takip etmenizi ve herhangi bir değişikliği belgelemenizi tavsiye ederiz.
Kirayı Kime Ödemeli?
Tapu devri gerçekleştikten sonra kira borcunuz yeni malike ödenir. Eski ev sahibine yapılan ödemeler geçerliliğini yitirebilir. Tapu devri tarihini öğrenir öğrenmez yeni malikin banka bilgilerini yazılı olarak talep edin ve ödemelerinizi bu hesaba yapın.
Yeni malikin banka bilgilerini vermediği durumlarda ödemenizi notere tevdi ederek temerrütten korunabilirsiniz. Bu yöntem, "ödeme yapmadım" iddiasına karşı en güçlü delildir.
Özet: Kiracının Temel Güvencesi
Türk hukuku, ev satışlarında kiracıyı güçlü biçimde korur. Sözleşmeniz geçerliliğini korur, 6 aylık bildirim süresi zorunludur ve ihtiyaç iddiasının gerçek olması şartı vardır. Haklarınızı bilerek hareket etmek, olası bir tahliye sürecinde en büyük güvencenizdir.
Tapu Tescili ve Sözleşme Devri
Tapu devri gerçekleştiği anda kira sözleşmesi otomatik olarak yeni malike devrolur. Kiracının bu devri onaylaması ya da yeni bir sözleşme imzalaması gerekmez. Sözleşmedeki tüm haklar ve yükümlülükler — kira bedeli, artış oranı, depozito, taşınma tarihi — değişmeksizin yeni malik üzerine geçer.
Yeni malik, eski ev sahibinin taahhütleriyle de bağlıdır. Örneğin eski ev sahibi "bu yıl zam yapmayacağım" diye söz vermişse yeni malik bu sözü devralmış sayılır; ancak sözün yazılı olmaması ispat güçlüğü yaratabilir.
Sık Sorulan Sorular
Ev satılırsa sözleşmem otomatik feshedilir mi? Hayır. Kira sözleşmesi satıştan etkilenmez; tüm hak ve yükümlülükler yeni malike geçer.
Yeni malik depozitomdan sorumlu mu? Evet. Depozito, eski ev sahibinden yeni malike devredilmek zorundadır. Devir yapılmamışsa kiracı her iki taraftan da talepte bulunabilir.
Tapu devri olmadan gelen "ev satıldı, çıkın" talebi geçerli mi? Hayır. Tapu devri gerçekleşmeden yeni malik hiçbir tahliye talebinde bulunamaz.