Alt Kiracının Hakları: Kiracının Kiracısı Ne Yapabilir? TBK 322 Rehberi 2026

Alt Kiralama Nedir?

Alt kiralama, bir kiracının kiraladığı taşınmazı ya da onun bir bölümünü başkasına kiraya vermesidir. Bu ilişkide üç taraf bulunur: asıl ev sahibi (mülk sahibi), asıl kiracı (hem kiracı hem de alt kiraya veren) ve alt kiracı (asıl kiracıdan kiralayan kişi). Alt kiracının sözleşmesi yalnızca asıl kiracıyla kurulur; ana ev sahibi bu sözleşmenin tarafı değildir.

Alt kiralama pratikte çeşitli biçimlerde karşımıza çıkar: bir daireden oda kiralayanlar, yurt dışına çıkan kiracının evini geçici olarak başkasına vermesi, ya da büyük bir işyerini kiralayıp bölüm bölüm alt kiracılara veren ticari yapılar bu kapsamda değerlendirilebilir.

Alt Kiralama İçin İzin Gerekli mi? TBK 322

TBK'nın 322. maddesi, konut kiraları için net bir kural koyar: Kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullandıramaz. Bu kural konutlar için emredici niteliktedir; sözleşmeyle aksi kararlaştırılamaz.

İzin almadan yapılan alt kiralama, ev sahibine sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. Ev sahibi bu hakkını kullanmak için önce kiracıya yazılı bildirimde bulunup makul süre tanımalıdır. Süre içinde alt kira sona erdirilmezse fesih davası açılabilir.

İşyeri kiralarında durum biraz farklıdır: TBK, işyerlerinde alt kiraya ilişkin daha esnek bir yaklaşım benimsemiştir. Sözleşmede açıkça yasaklanmamışsa bazı koşullarda işyeri alt kiralaması daha geniş yorumlanabilir. Ancak yine de ev sahibinin önceden bilgilendirilmesi ve mümkünse onay alınması önerilir.

Alt Kiracının Hakları

Alt kiracı, asıl kiracıyla kurduğu sözleşme kapsamında tam bir kiracıdır. TBK'nın kiracılara tanıdığı hakların tamamı alt kiracı için de geçerlidir — ancak bu haklar asıl kiracıya karşı kullanılır, ana ev sahibine karşı değil.

Kira Artış Güvencesi

Alt kiracı da tıpkı asıl kiracı gibi TBK 344 güvencesinden yararlanır. Asıl kiracı, alt kiracıya TÜFE 12 aylık ortalamasını aşan zam yapamaz. Bu kural asıl kiradan bağımsız biçimde, doğrudan alt kira sözleşmesine uygulanır. Alt kiracı fazla zam talebine yazılı itiraz edebilir.

Tahliye Güvencesi

Asıl kiracı, alt kiracıyı keyfi biçimde tahliye edemez. Alt kiracı da tıpkı olağan kiracı gibi TBK'nın tahliye güvencelerinden yararlanır. Tahliye ancak kanunda sayılan gerekçelerle ve mahkeme kararıyla mümkündür. Asıl kiracı kilit değiştiremez, eşyalara el koyamaz veya baskı uygulayamaz.

Depozito Hakları

Alt kiracı, asıl kiracıya depozito yatırmışsa bu depozito TBK hükümlerine göre korunur. Sözleşme sona erdiğinde belgelenmiş gerçek zarar olmaksızın depozito kesilip alıkonamaz. Asıl kiracı depozito iadesi konusunda ana ev sahibiyle aynı yükümlülüklere tabidir.

Konuta Giriş ve Mahremiyet Hakkı

Asıl kiracının alt kiraladığı mekâna izinsiz girmesi, kilit değiştirmesi veya eşyalara müdahale etmesi suç teşkil eder. Alt kiracı, oturduğu mekânda konut dokunulmazlığı güvencesine sahiptir.

Ana Ev Sahibiyle İlişki

Alt kiracının ana ev sahibiyle doğrudan hukuki bağı yoktur. Alt kiracı, ana ev sahibine kira ödemekle yükümlü değildir; ana ev sahibi de alt kiracıya doğrudan tahliye bildirimi yapamaz ya da tahliye davası açamaz. Tüm bu işlemler asıl kiracı üzerinden yürür.

Ancak TBK 323 uyarınca bazı durumlar istisna oluşturabilir. Asıl kira sözleşmesi herhangi bir nedenle sona ererse — süre dolumu, fesih veya tarafların anlaşması — alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer. Alt kiracının asıl sözleşmenin süresinden haberdar olması ve bu tarihe göre planlamasını yapması büyük önem taşır.

Alt kiracı, oturduğu yer için asıl kiracıyla kira sözleşmesi yaparken asıl kiralamanın bitiş tarihini mutlaka öğrenmelidir. Bu tarihin geçmesiyle evi boşaltmak zorunda kalabilirsiniz.

Asıl Kiracı Tahliye Edilirse Alt Kiracı Ne Olur?

En kritik risk budur: Asıl kiracı tahliye edilirse ya da sözleşmesi sona ererse, alt kiracının evi kullanmaya devam etme hakkı da ortadan kalkar. Ana ev sahibi, asıl kiracıyı mahkeme kararıyla tahliye ettirdikten sonra alt kiracının da evi boşaltmasını talep edebilir.

Bu durumda alt kiracının başvurabileceği tek kişi asıl kiracıdır. Asıl kiracı, alt kiracıyı bu riskten zamanında haberdar etmemişse tazminat yükümlülüğü doğabilir. Alt kiracı, erken fesihten kaynaklanan zarar için asıl kiracıya karşı tazminat davası açabilir.

Pratik önerimiz: Alt kiracı olarak sözleşme imzalamadan önce asıl kiracıdan hem kendi kira sözleşmesini hem de ana ev sahibinin alt kiralamaya ilişkin yazılı iznini görmesini talep edin. Bu iki belge olmadan alt kiracı olarak güvencesiz bir konumda bulunursunuz.

Alt Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Maddeler

Alt kiracı olarak ya da asıl kiracı olarak alt kira sözleşmesi hazırlarken şu maddelerin yer alması önerilir:

• ✓Asıl kira sözleşmesinin bitiş tarihi: Alt kiracı bu tarihi bilmelidir.
• ✓Ana ev sahibinin yazılı izni: Sözleşmeye ek olarak ya da içine yerleştirilmiş onay belgesi.
• ✓Alt kira süresi: Asıl kira süresini aşmamalıdır.
• ✓Kira bedeli ve ödeme şekli: TÜFE artış sınırını aşan zam yapılamayacağı belirtilmeli.
• ✓Depozito miktarı ve iade koşulları: Hangi durumlarda kesinti yapılabileceği netleştirilmeli.
• ✓Erken fesih tazminatı: Asıl kira sona ererse alt kiracıya tazminat ödeneceğine dair madde.

Pratik Uyarılar

Sözlü alt kira sözleşmesi yapmayın. Yazılı belge olmaksızın alt kiracının haklarını ispat etmesi son derece güçleşir. Kira ödemelerinizi banka transferiyle yapın ve açıklamaya "alt kira ödemesi" yazın.

İzinsiz alt kiralama teklifi alan kiracılar dikkatli olmalıdır. Asıl kiracı size "ev sahibinden izin almadan gizli kiracı olarak oturacaksın" diyorsa bu durum hem sizi hem asıl kiracıyı riske atar. Ana ev sahibi durumu öğrendiğinde her iki tarafı da tahliye edilme riskiyle karşı karşıya bırakabilir.

Oda kiralarken de aynı kurallar geçerlidir. Bir dairede oda kiralamak da alt kiralama kapsamına girer. Asıl kiracı odayı size kiralamadan önce ev sahibinden yazılı onay almış olmalıdır.

Özet

Alt kiracı, hukuki olarak asıl kiracıyla tam bir kira ilişkisi içindedir ve TBK'nın kiracıya tanıdığı tüm güvencelerden yararlanır. Ancak bu güvenceler ana ev sahibine karşı değil, asıl kiracıya karşı kullanılır. En büyük risk, asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden sona ermesidir.

Alt kiracı olarak yapmanız gereken en önemli şey: asıl kira sözleşmesinin bitiş tarihini öğrenmek, ana ev sahibinin yazılı iznini görmek ve tüm anlaşmayı yazılı belgelemektir. Asıl kiracı olarak alt kiralama yapacaksanız önce ana ev sahibinden yazılı onay alın; bu olmadan yapılan alt kiralama hem sizin sözleşmenizi hem de alt kiracının güvencesini tehlikeye atar.