Yasal Çerçeve: Kimin Sorumluluğu?
Kira ilişkilerinde aidat ve ortak gider sorumluluğu, uygulamada en sık tartışılan konulardan biridir. Kiracı "aidatı ev sahibi ödemeli" derken ev sahibi "siz kullanıyorsunuz, siz ödeyin" diyebilir. Doğru cevabı bulmak için iki ayrı kanuna bakmak gerekir: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK).
KMK'nın 20. maddesi, ortak giderlerin kat maliklerince ödeneceğini açıkça düzenler. Yani aidat yükümlüsü yasal olarak mülk sahibidir. Ancak TBK kapsamında taraflar sözleşmeyle bu yükümlülüğü kiracıya devredebilir. Sözleşmede hüküm yoksa ödeme ev sahibine aittir; kiracıdan talep edilemez.
Sözleşmede Ne Yazıyorsa O Geçerli
Kira sözleşmenizde aidat hakkında açık bir madde varsa bu madde bağlayıcıdır. Örneğin "aylık aidat kiracı tarafından ödenecektir" yazıyorsa kiracı ödemekle yükümlüdür. "Aidat ev sahibi tarafından karşılanacaktır" yazıyorsa ev sahibi öder. Bu kararlaştırma geçerlidir ve mahkemelerce uygulanır.
Sözleşmede aidat konusunda hiçbir madde yoksa yasal varsayılan uygulanır: ev sahibi öder. Kiracıdan sözleşme dışı aidat talep edilemez. Ev sahibinin "zaten siz kullanıyorsunuz" savunması hukuken yeterli değildir.
Masraf Türlerine Göre Sorumluluk Tablosu
Kira ilişkisinde hangi masrafın kime ait olduğu, masrafın niteliğine ve sözleşme içeriğine göre değişir. Genel tablo şu şekildedir:
| Masraf Türü | Yasal Yükümlü | Sözleşmeyle Değişir mi? |
|---|---|---|
| Site aidatı (yönetim gideri) | Ev sahibi (KMK 20) | Evet, sözleşmeyle kiracıya devredilebilir |
| Bağımsız bölüm elektrik-su | Kiracı | Genellikle kiracı; değişebilir |
| Ortak alan elektriği, asansör | Ev sahibi / Aidat kapsamında | Sözleşme varsa kiracı |
| Küçük bakım-onarım (TBK 317) | Kiracı | Evet, farklı kararlaştırılabilir |
| Büyük onarım, yapısal tadilat | Ev sahibi (TBK 317) | Sınırlı ölçüde |
| Doğalgaz aboneliği (bireysel) | Kiracı | Değişebilir |
| Merkezi ısıtma payı | Kiracı (kullanım payı) | Sözleşme veya yönetim planına göre |
| Aidat zammı (yönetim kararıyla) | Ev sahibi | Sözleşme aidat kapsamını belirtiyorsa kiracı |
Bakım ve Onarım: TBK 317
Kiralananın bakım ve onarımı konusunda Türk Borçlar Kanunu'nun 317. maddesi belirleyicidir. Buna göre:
Küçük bakım-onarımlar kiracıya aittir. Musluk contası, ampul değişimi, kapı kolu tamiri, tuvalet klozet zinciri gibi olağan kullanımdan kaynaklanan küçük giderler kiracı tarafından karşılanır.
Büyük onarımlar ev sahibine aittir. Çatı tamiri, dış cephe, kalorifer sistemi revizyonu, asansör değişimi, su tesisatı büyük onarımları gibi yapısal veya önemli masraflar ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiracı bu masrafları üstlenmek zorunda değildir.
Sınır her zaman net olmayabilir. "Küçük" ve "büyük" onarım ayrımında uyuşmazlık çıkarsa uygulamada mahkemeler masrafın tutarını, özelliğini ve olağan kullanım yıpranmasıyla ilişkisini değerlendirir.
Aidat Zammı Kiracıya Yansıtılabilir mi?
Bu soru özellikle yönetim kararlarıyla artan site aidatlarında sıkça gündeme gelir. Sözleşmeniz "aylık X TL aidat kiracı tarafından ödenir" şeklinde sabit bir tutar belirtiyorsa, yönetim kararıyla artan aidat farkı kiracıya yansıtılamaz — fark ev sahibi tarafından karşılanır.
Sözleşme "aidat kiracı tarafından ödenir" diyip tutar belirtmiyorsa ve aidat her ay değişiyorsa kiracı güncel aidatı ödemeye yükümlü olabilir. Ancak bu tür belirsiz ifadeler uyuşmazlık kaynağı oluşturabilir; anlaşmazlıkta mahkeme sözleşmenin yorumuna bakar.
Yeni bir kira sözleşmesi imzalarken aidat maddesini dikkatlice inceleyin. "Aidat kiracıya aittir" yazıyorsa hangi kalemleri kapsadığını ve tavanın ne olduğunu sözleşmeye ekletmenizi öneririz.
Ev Sahibi Aidatı Ödemezse Kiracıya Etkisi
Ev sahibi sözleşme gereği kendisinin ödemesi gereken aidatı ödemezse site yönetimi önce kat malikine yönelik işlem başlatır. Kiracı, yönetim planı gereği bazı ortak hizmetlerden (otopark, havuz, spor salonu gibi) mahrum bırakılabilir. Bu durumda kiracının ev sahibine karşı sözleşme ihlalinden kaynaklanan tazminat hakkı doğabilir.
Önemli olan nokta şudur: Sözleşme sizi aidattan sorumlu kılmıyorsa, site yönetiminin kiracıya doğrudan borç talebi hukuken geçerli değildir. Asıl muhatap kat malikidir.
Kira Sözleşmesi Hazırlarken Ne Yapmalısınız?
Kiracı iseniz: Sözleşmede aidat yükümlülüğü size yüklenmişse aylık tutarı öğrenin ve yazın. Açık olmayan "aidat kiracıya aittir" ifadesi ileride sorun yaratabilir. Ayrıca büyük bakım-onarımların ev sahibine ait olduğunu ayrıca belirtin.
Ev sahibi iseniz: Aidatın kiracı tarafından ödeneceğini açıkça yazın; hangi kalemleri kapsadığını ve güncel tutarı belirtin. Site yönetimini kiracının aidat ödemeleri konusunda bilgilendirmeniz yönetim açısından da kolaylaştırıcıdır.
Her iki taraf için: Kira sözleşmesini dikkatli biçimde hazırlamak olası anlaşmazlıkların büyük bölümünü önler. Belirsiz ifadelerden kaçının; her masraf kalemi için sorumluluk belirtin.
Uyuşmazlık Olursa Ne Yapmalısınız?
Aidat konusunda ev sahibiyle anlaşmazlık yaşıyorsanız izlemeniz gereken yol şöyledir: Önce sözleşmenizi inceleyin — madde var mı, ne yazıyor. Sözleşmede hüküm yoksa yasal varsayılan devreye girer: ev sahibi öder. Bu durumu yazılı olarak ev sahibine bildirin. Anlaşmazlık büyürse tüketici hakem heyeti ya da sulh hukuk mahkemesine başvurabilirsiniz.
Ev sahibinin aidat borcunu ödemediği için hizmetlerden mahrum kalıyorsanız, bu durumu belgeleyip kira bedelinden mahsup etmek yerine hukuki yol izlemeniz önerilir; kendi kendinize kira kesmek ayrı bir uyuşmazlık doğurabilir.
Özet
Site aidatı yasal olarak ev sahibinin yükümlülüğündedir. Sözleşmede kiracıya yüklenebilir; ancak bu açıkça yazılmalıdır. Küçük bakım-onarımlar kiracıya, büyük onarımlar ev sahibine aittir. Kira sözleşmenizi imzalamadan önce aidat ve bakım maddelerini ayrıntılı inceleyin. Uyuşmazlıkta yazılı iletişim ve gerekirse hukuki destek önerilir.
📄 Ücretsiz İtiraz Mektubu
Ev sahibi yasal olmayan aidat veya masraf talep ediyorsa yazılı itiraz mektubu oluşturun.
📄 Ücretsiz Belge Oluştur