Tahliye yalnızca TBK'da sayılan belirli gerekçelerle ve mahkeme kararıyla mümkündür. Bu liste dışındaki herhangi bir gerekçeyle açılan dava reddedilir.
Yasal Tahliye Sebepleri
TBK 350/1
Ev Sahibinin Kendisi veya Yakını İçin Konut İhtiyacı
Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralanan yere gerçek ve zorunlu biçimde ihtiyaç duyması. İhtiyaç samimi, geçici olmayan bir nitelik taşımalıdır.
⏱ Belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim süresi sonunda dava açılabilir.
TBK 350/2
Esaslı Tadilat veya Yeniden İnşa
Kiralananın esaslı onarım, genişletme ya da yeniden inşası için taşınmazın boşaltılması zorunluysa ve bu işlemler süresince kullanım fiilen imkânsızsa. Küçük onarımlar bu gerekçeye dayanak olamaz.
⏱ İnşaat/tadilat tamamlandığında eski kiracının kiralama önceliği vardır (TBK 355).
TBK 351
Yeni Malikin Konut İhtiyacı
Kiralananı satın alan kişi veya birinci derece yakını için ihtiyaç oluşursa. Yeni malikin satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapması ve 6 ay sonra dava açması gerekir.
⚠️ 1 aylık bildirim süresi kaçırılırsa bu hak o dönem için düşer.
TBK 315
Kira Bedelinin Ödenmemesi
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde ev sahibi yazılı ihtar gönderir. Konutlarda 30 gün, işyerlerinde 60 günlük süre verilir. Bu sürede ödeme yapılmazsa fesih ve tahliye davası açılabilir.
✅ Bu süre içinde ödeme yapılırsa dava hakkı düşer.
TBK 352/1
İki Haklı İhtar
Kiracı bir kira yılı içinde iki kez haklı yazılı ihtara konu olursa ev sahibi, o kira yılı sonunda 1 ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların aynı kira yılında olması şarttır.
TBK 352/2
Tahliye Taahhütnamesi
Kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi. Taahhütnamenin kira başlangıcından sonra ve özgür irade ile imzalanmış olması gerekir. Baskı altında imzalanan taahhütname geçersiz sayılabilir.
⚠️ Başlangıçta imzalatılan taahhütnameler mahkemelerce çoğunlukla geçersiz kabul edilir.
TBK 347
10 Yıllık Uzama Sonrası Fesih
Belirli süreli sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin, 3 ay önceden yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilir.
TBK 316
Kiralananın Özensiz Kullanımı
Kiracının kiralananı özenle kullanma borcunu ihlal etmesi, komşulara zarar vermesi veya önemli hasar meydana getirmesi. Ev sahibi önce yazılı uyarı yapmak zorundadır.
⏱ Uyarıya rağmen aykırılık devam ederse fesih hakkı doğar.
Tahliye Davası İçin Bildirim Süreleri
Her tahliye gerekçesinin kendi yasal bildirim ve dava açma süreleri vardır. Bu süreler kaçırılırsa dava hakkı o dönem için düşer.
| Gerekçe | Bildirim Süresi | Dava Açma Zamanı | TBK |
|---|---|---|---|
| Konut / işyeri ihtiyacı | Dönem sonu 3 ay öncesi | Bildirim+süre sonunda | 350 |
| Esaslı tadilat | Dönem sonu 3 ay öncesi | Bildirim+süre sonunda | 350 |
| Yeni malikin ihtiyacı | Satın almadan 1 ay içinde | Bildirimden 6 ay sonra | 351 |
| Kira ödenmemesi | Ödeme ihtarı + 30 gün | Süre sonunda | 315 |
| İki haklı ihtar | İhtarlar o kira yılında | Kira yılı sonu 1 ay içinde | 352/1 |
| Tahliye taahhütnamesi | Taahhüt tarihinden itibaren | Tarih geçince 1 ay içinde | 352/2 |
| 10 yıllık uzama | Dönem sonu 3 ay öncesi | Bildirim+süre sonunda | 347 |
Tahliye Davalarına İtiraz Yolları
Kiracı, tahliye davasında çeşitli savunma araçlarını kullanabilir. Bunları zamanında ve doğru biçimde ileri sürmek sonucu belirleyebilir.
1. Yol
İhtiyacın Samimiyetsizliğini İspatlama
Ev sahibinin "ihtiyaç" gerekçesi gerçek değilse bunu ispat etmek kiracının temel savunmasıdır. Örneğin ev sahibinin zaten başka bir konutu varsa, ihtiyaç gerçek dışı görünebilir.
📌 TBK 355: Tahliyeden sonra 3 yıl başkasına kiraya verilirse eski kiracı tazminat alır.
2. Yol
Süre Aşımı İtirazı
Ev sahibi yasal bildirim sürelerini kaçırmışsa o dönem için dava hakkı düşmüştür. Bu itiraz mahkemede öncelikle incelenir.
⏱ Yeni malikin 1 aylık bildirim süresi özellikle sık kaçırılır.
3. Yol
Taahhütnamenin Geçersizliği
Kira sözleşmesiyle aynı anda veya baskı altında imzalanan taahhütnameler geçersiz sayılabilir. Kira başlangıcından sonra, özgür irade ile imzalanmış olması şarttır.
⚠️ Kira sözleşmesiyle aynı tarihli taahhütnameyi mahkemeler çoğunlukla reddeder.
4. Yol
İhtiyati Tedbir Talebi
Dava sürerken ev sahibi baskı uyguluyorsa mahkemeden ihtiyati tedbir kararı istenilebilir. Bu karar, dava sonuçlanana kadar kiracıyı konutta tutar.
🛡️ Özellikle kış aylarında mahkemeler bu taleplere daha olumlu yaklaşır.
Ev Sahibinin Yapamayacakları
Tahliye sürecinde ev sahibinin yapabileceği eylemler kanunla sınırlandırılmıştır. Aşağıdakiler hem hukuki hem cezai yaptırım doğurur:
- ✗Mahkeme kararı olmadan kilit değiştirme — TCK 116 kapsamında suçtur
- ✗Eşyaları dışarı çıkarma veya depolama — Mülkiyet hakkı ihlali ve hırsızlık
- ✗Su, elektrik, gaz, internet kesme — Kiracıyı konuttan çıkarmaya zorlama suçtur
- ✗Tehdit ve baskı — TCK 107 (icbar) ve 106 (tehdit) suçları oluşabilir
- ✗İzinsiz eve girme — Konut dokunulmazlığı ihlali, 1–3 yıl hapis
Kiracının Temel Güvenceleri
Yukarıdaki gerekçeler dışında ev sahibinin tahliye hakkı yoktur. Ek olarak:
- ✓Mahkeme kararı olmadan zorla tahliye suçtur (TCK 116)
- ✓Tahliye davasına karşı itiraz ve temyiz yolu açıktır
- ✓İhtiyaç gerekçesiyle tahliyeden sonra 3 yıl başkasına kiraya verilemez (TBK 355)
Tahliye Bildirimi Aldıysanız
Hak rehberimizde durumunuza uygun senaryoyu inceleyin.
→ Tahliye Bildirimi Aldıysanız