Sözleşmede Bulunması Gereken Temel Maddeler
Sık Yapılan Hatalar
🚫 TÜFE'yi aşan oran yazmak
Sözleşmeye "%60 artış yapılacak" yazmak geçersizdir. Mahkeme TBK 344'teki tavanı uygular.
🚫 Depozito makbuz almamak
Nakit depozito verilip makbuz alınmazsa iade uyuşmazlığında ispat imkânsızlaşır.
🚫 Giriş tutanağı yapmamak
Evin teslim sırasındaki durumunu belgelememek, çıkışta hasar tartışmalarına zemin hazırlar.
🚫 Kira bitiş tarihini yazmamak
Belirsiz süreli sözleşmelerde tahliye bildirimleri ve fesih süreleri farklı işler; ileride sorun çıkabilir.
Sözleşmenin Noterde Onaylatılması Gerekir mi?
Hayır, zorunlu değildir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri noter onayı olmaksızın geçerlidir. Ancak taraflar isterse notere onaylatabilir; bu belgenin ispat gücünü artırır.
Sözleşmede Geçersiz Olan Hükümler
TBK'nın emredici hükümlerine aykırı madde sözleşmeye konulsa bile geçersiz sayılır:
- ✗TÜFE'yi aşan kira artış oranı
- ✗3 aylık kirayı aşan depozito miktarı
- ✗Kiracıya haksız ceza veya tazminat yükleme
- ✗Kiracının yasal fesih hakkını ortadan kaldırma
Kira Bedeli ve Artış Maddesi Nasıl Yazılmalı?
Sözleşmenin en kritik maddelerinden biri kira bedelinin artış biçimidir. TBK 344 gereği artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Sözleşmeye "her yıl TÜFE 12 aylık ortalaması kadar artış yapılacaktır" yazmak hem yasal hem de açık bir ifadedir.
"Yüzde elli artış yapılacaktır" veya "piyasa koşullarına göre artış yapılacaktır" gibi muğlak ifadeler TBK 344'e aykırı olduğu için geçersiz sayılır; sözleşmede yazsa bile mahkeme yasal tavan oranını uygular.
Depozito Maddesi
Depozito tutarı TBK 342 uyarınca en fazla 3 aylık kira bedeliyle sınırlıdır. Bu sınırın üzerinde depozito talep eden sözleşme maddeleri geçersizdir. Sözleşmede depozitonun hangi bankada ve hangi hesapta tutulacağı açıkça belirtilmelidir; bu hem kiracıyı hem de ev sahibini korur.
Onarım ve Bakım Maddeleri
Kiracı, normal kullanımdan kaynaklanan aşınma ve yıpranmadan sorumlu tutulamaz. Buna karşın sözleşmelerde zaman zaman "kiracı tüm onarımlardan sorumludur" gibi hükümler yer alır. Bu tür hükümler TBK'ya aykırıdır ve mahkemede geçersiz sayılır.
Sözleşmeye küçük onarımların kiracıya, büyük bakım ve yapısal onarımların ev sahibine ait olduğunu açıkça yazmak, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları önler. Hangi tamiratın "küçük" hangisinin "büyük" sayılacağını somut örneklerle sözleşmeye ekleyebilirsiniz.
Sözleşme Sona Erince Ne Olur?
Belirli süreli bir kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı evi boşaltmak zorunda değildir. TBK uyarınca kiracı sözleşmeyi sona erdirmek için en az 15 gün önceden yazılı bildirim yapmak zorundadır; aksi hâlde sözleşme aynı koşullarla belirsiz süreli olarak devam eder.
Ev sahibi ise sözleşme bitiminde serbestçe tahliye talep edemez. Yasal bir gerekçesi olmadan (ihtiyaç, yeniden inşa, 10 yıllık sözleşme süresi gibi) kiracıyı çıkartamaz. Bu durum kiracıya önemli bir güvence sağlar.
Sonuç: İyi Bir Sözleşme Anlaşmazlığı Önler
Kira sözleşmesi hazırlarken her maddeyi dikkatlice okuyun ve TBK'ya aykırı hükümleri kabul etmeyin. Geçersiz madde içeren sözleşmeler imzalanmış olsa bile o madde uygulanamaz; ancak anlaşmazlık yaşandığında ispat yükü kiracıya düşebilir. Şüphe duyduğunuz maddelerde bir avukattan kısa bir değerlendirme alınması uzun vadede büyük tasarruf sağlayabilir.
Erken Tahliye ve Tazminat Maddesi
Kiracı, belirli süreli bir sözleşmede süre dolmadan çıkmak isterse kural olarak kalan sürenin kirasından sorumlu olur. Ancak bu sorumluluk, ev sahibinin makul bir süre içinde yeni kiracı bulmasına bağlıdır. Ev sahibi makul çaba göstermezse kiracının sorumluluğu sınırlanabilir.
Sözleşmeye "erken tahliye bildirim süresi 1 ay" gibi bir madde eklenmesi, hem kiracı hem ev sahibi açısından belirsizliği ortadan kaldırır. Bu tür düzenleyici maddeler TBK'ya aykırı olmadığı sürece geçerlidir.
Ücretsiz Kira Sözleşmesi Şablonu
TBK uyumlu, hazır doldurulabilir format — ücretsiz PDF.