Kira Ödeme Gecikirse Ne Olur? TBK 315 Süreci ve Kiracı Hakları 2026

Kira Gecikmesinin Hukuki Boyutu

Kira borcunu zamanında ödememek kiracıyı temerrüde düşürür. Ancak temerrüt, anında tahliye anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı bu durumda koruma altına alır ve ev sahibinin izlemesi gereken belirli bir usul öngörür. Bu usule uymadan yapılan herhangi bir eylem — kilit değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak, hizmetleri kesmek — hukuka aykırıdır ve suç teşkil edebilir.

Kiranın hangi günde ödeneceği sözleşmede belirtilmişse o tarihin geçmesiyle temerrüt başlar. Sözleşmede tarih yoksa yerel teamüllere göre belirlenir; genellikle ayın başı veya sonu kabul edilir. Kira hiç ödenmemişse ya da eksik ödenmişse ev sahibi harekete geçebilir — ancak yasa belirli bir süreci zorunlu kılar.

TBK 315 Süreci Adım Adım

TBK Madde 315, kira borcunu ödemeyen kiracı için uygulanacak prosedürü açıkça belirler. Ev sahibinin bu sürecin dışına çıkması hâlinde tahliye davası reddedilir.

Adım 1: İhtarname Gönderimi

Ev sahibi, ödeme yapmayan kiracıya noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü posta yoluyla yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Bu bildirimde şunlar yer almalıdır: ödenmemiş kira dönemi ve tutarı, kiracıya tanınan ödeme süresi ve süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmenin feshedileceği uyarısı.

Adım 2: Yasal Bekleme Süresi

TBK 315 gereği tanınan minimum süre şu şekildedir:

Süre, ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren başlar. 30 günlük süre sözleşme veya ihtarname ile kısaltılamaz; kanun bu süreyi asgari olarak belirler.

Adım 3: Ödeme ya da Dava

Kiracı tanınan süre içinde borcunun tamamını öderse süreç kapanır; ev sahibinin tahliye davası açma hakkı ortadan kalkar. Bu önemli bir güvencedir: son dakika ödeme bile tahliyeyi engeller.

Süre içinde ödeme yapılmazsa ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. Mahkeme süreci başlar ve kiracı savunmasını sunar. Mahkeme kararı kesinleşmeden kiracı evden çıkarılamaz.

Kiracı Olarak Ne Yapmalısınız?

Kira ödemekte geçici bir güçlük yaşıyorsanız yapabileceğiniz en iyi şey ev sahibiyle önceden iletişime geçmek ve durumu yazılı olarak bildirmektir. Çoğu ev sahibi gecikme karşısında anlayışlı yaklaşabilir; taksitlendirme veya kısa süreli erteleme anlaşması yapılabilir. Bu anlaşmayı mutlaka yazılı belgeleyin.

İhtarname aldıysanız panik yapmayın. Önce ihtarnameyi dikkatle okuyun: ödeme miktarı, dönem ve verilen süreyi kontrol edin. Tutarsızlık veya hata varsa hukuki danışmanlık alın. Borcun gerçek ve ödenmemiş olduğundan eminseniz 30 gün içinde ödeyerek süreci kapatabilirsiniz.

İhtarnamede belirtilen tutar yanlışsa veya borç tartışmalıysa ödeme yapmadan önce yazılı itiraz gönderin. Borcunuzu kabul etmeksizin ihtirazı kayıt altına almak haklarınızı korur.

Ev Sahibinin Yapamayacakları

Kira gecikmesi yaşansa bile ev sahibinin sınırları bellidir. Şu eylemler kesinlikle yasaktır:

• ✗Kilit değiştirmek veya kapıyı kilitlemek: Mahkeme kararı olmaksızın kiracının girişini engellemek konut dokunulmazlığını ihlal eder.
• ✗Eşyalara el koymak veya çıkarmak: Kiracının eşyalarına dokunmak hırsızlık veya konut ihlali olarak değerlendirilebilir.
• ✗Su, doğalgaz veya elektriği kesmek: Ortak sayaçtan bağlı olmayan bağımsız abonelik hizmetlerini kesmek yasadışıdır.
• ✗Taciz, tehdit veya baskı: Kiracıyı çıkmaya zorlamak amacıyla psikolojik baskı uygulamak TCK kapsamında suçtur.

Bu tür bir eylemle karşılaşırsanız anında şikayet bildirimi yapın; durumu fotoğraf, video ve yazışmalarla belgeleyin. Savcılığa suç duyurusunda bulunabilirsiniz.

Mahkeme kararı olmaksızın kiracıyı evden çıkarmak mümkün değildir. Yasal süreç işletilmeden uygulanan her türlü baskı ayrı bir suç oluşturur.

İki Haklı İhtar Nedir? Bağlantısı Ne?

TBK 315 kapsamındaki ihtarname ile TBK 352'deki "iki haklı ihtar" ayrı hükümlerdir; ancak ilişkilidirler. İki haklı ihtar, kiracının aynı kira yılı içinde iki kez kira borcunu ödememesi ve her iki seferinde de ihtarname gönderilmesi durumunda ev sahibine sözleşme yılı sonunda tahliye davası açma hakkı tanır.

Yani tek bir ödeme gecikmesi bile ihtarname gönderilip TBK 315 sürecine sokulursa ve aynı yıl içinde bir daha gecikme yaşanırsa ev sahibi yılsonunda tahliye davası açabilir. Bu nedenle kira ödemelerini zamanında yapmak ve her ihtar aldığınızda ciddiye almak kritik öneme sahiptir. İki haklı ihtar konusunda ayrıntılı rehberimize bakabilirsiniz.

Gecikme Faizi ve Ek Maliyetler

Kira borcunda gecikme yaşandığında yalnızca ana para değil, temerrüt faizi de talep edilebilir. Yasal temerrüt faiz oranı her yıl güncellenen merkez bankası oranlarına göre belirlenir. Sözleşmede daha yüksek faiz kararlaştırılmışsa bu oran uygulanır.

Ayrıca ev sahibinin ihtarname masrafları (noter veya posta ücreti) da kiracıdan talep edilebilir. Dava açılmışsa yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri de davayı kaybeden tarafça ödenir. Bu nedenle borcun süratle ödenmesi, sonuç olarak daha az maliyete yol açar.

Özet ve Öneriler

Kira gecikmesi yaşanması durumunda hem kiracı hem ev sahibi için net tablo şudur: Ev sahibi ihtarname göndermek zorundadır, en az 30 gün süre vermek zorundadır ve mahkeme kararı olmadan hiçbir zorla çıkarma eylemi yapamaz. Kiracı ihtarname aldığında borcunu 30 gün içinde ödeyerek süreci kapatma hakkına sahiptir.

Geçici finansal güçlük yaşıyorsanız ev sahibiyle erken iletişim kurun; yazılı erteleme anlaşması yapın. İhtarname aldıysanız tutarı doğrulayın, itirazınız varsa yazılı bildirin, ödeme gücünüz varsa geciktirmeden ödeme yapın.