TBK Kiracıyı Nasıl Koruyor?
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerini 299–378. maddeler arasında düzenler. Bu hükümler sözleşmenin yazılı ya da sözlü olmasından bağımsız biçimde her türlü kira ilişkisine uygulanır. Mahkemeler de kira ilişkisinin varlığını ispatlayan kiracıyı tüm TBK haklarından yararlanan bir kiracı olarak değerlendirir.
Sözleşmesiz Kiracının 7 Temel Hakkı
Ev sahibi yazılı sözleşme olmasa da yalnızca TÜFE 12 aylık ortalama oranı kadar artış talep edebilir. Mart 2026 için bu tavan %33,39'dir. Bunun üzerinde talep edilen her artışa itiraz hakkınız vardır.
Sözleşmenin belirli süreli kabul edilmesi halinde ev sahibi, 10 yıllık uzama süresi dolmadan "süre bitti" gerekçesiyle tahliye isteyemez. Bu güvence yazılı sözleşmesi olmayan kiracı için de geçerlidir.
Ödediğiniz depozitoyu iade talep etme hakkınız vardır. Banka havalesi ile ödediyseniz dekont güçlü delildir. Depozitodan yalnızca kiracının kusurlu kullanımından kaynaklanan zararlar kesilebilir.
Ev sahibi kiraladığı mülkü sözleşme süresince kullanıma elverişli hâlde tutmak zorundadır. Isıtma, su tesisatı, çatı gibi yapısal sorunları gidermek ev sahibinin yükümlülüğüdür.
Ev sahibi ancak TBK'da sayılan yasal gerekçelerle (iki haklı ihtar, ihtiyaç, ödeme yapmama) tahliye davası açabilir. Yazılı sözleşme yokluğu başlı başına tahliye gerekçesi değildir.
Kiralanan ev satılsa bile yeni malik eski kira koşullarına uymak zorundadır. "Evi sattım, çık" demek hukuken geçersizdir; yeni ev sahibi de ancak yasal gerekçelerle tahliye davası açabilir.
Çıkarken normal kullanımdan kaynaklanan yıpranmalardan sorumlu değilsiniz. Boyasoluyan duvarlar, zemin aşınması gibi doğal eskimeler kiracıya yüklenemez.
Yazılı Sözleşmeli ile Sözleşmesiz Arasındaki Temel Fark
| Konu | Yazılı Sözleşmeli | Sözleşmesiz |
|---|---|---|
| Yasal haklar | Tam ✓ | Tam ✓ (aynı) |
| Kira miktarı ispatı | Sözleşmede yazılı | Havale dekontu, mesaj gerekli |
| Başlangıç tarihi ispatı | Sözleşmede yazılı | Taşınma fotoğrafı, ikametgah kaydı |
| Depozito ispatı | Sözleşmede yazılı | Banka dekontu, makbuz gerekli |
| Ek koşullar ispatı | Madde madde yazılı | Mesaj-e-posta kayıtları, tanık |
| Mahkeme sürecinde avantaj | Yüksek | Delile bağlı, daha güç |
Kira İlişkisini İspatlama Yolları
Uyuşmazlık durumunda kira ilişkisini kanıtlayabilmek için şu belgeleri saklayın:
- →Banka havale/EFT kayıtları — açıklamada "kira" veya adres bilgisi yer alması önemlidir.
- →Mesajlaşma kayıtları — kira miktarı, artış anlaşmaları, depozito konularındaki yazışmalar.
- →Nüfus müdürlüğü ikametgah kaydı — o adrese tescil edilmiş ikamet belgesi.
- →Fatura ve abonelikler — aynı adrese kayıtlı elektrik, su, internet abonelikleri.
- →Tanıklık — komşular, site yöneticisi veya apartman görevlisi.
Bugün Yapabileceğiniz En İyi Şey
Sözleşmesiz oturuyorsanız ev sahibinize yazılı sözleşme teklifini yapın. Reddederse mevcut koşulları mesaj/e-posta ile teyit ettirmeye çalışın. "Aylık X ₺ kira ile Şubat 2026'dan itibaren oturduğumuzu karşılıklı kabul ediyoruz" gibi bir teyit bile ileride çok değerli olabilir.
Anlaşma yapılamıyorsa en azından her kira ödemesini banka yoluyla yapın ve açıklama kısmına "kira — [adres] — [ay/yıl]" yazın.
Sonuç: Sözleşmesiz Kiracı Korumasız Değildir
Yazılı kira sözleşmesi olmaksızın kiralanan bir konut, TBK'nın tüm güvencelerinden yararlanmaya devam eder. Kira artış tavanı, tahliye güvenceleri, depozito sınırı ve onarım sorumlulukları — bunların tamamı sözlü sözleşme için de geçerlidir.
Ancak ispat yükü her zaman kiracıdadır. Bu nedenle ödeme belgelerinizi düzenli tutmak, yazışmalarınızı saklamak ve mümkün olan en kısa sürede yazılı sözleşme yaptırmak, hukuken kendinizi güvence altına almanın en etkili yoludur.
Herhangi bir anlaşmazlıkta KiraGöz belge şablonlarını kullanarak itiraz mektubu veya ihtarname oluşturabilir, gerekirse arabuluculuk ya da Sulh Hukuk Mahkemesi yolunu tercih edebilirsiniz.
Fesih Bildirimi ve Çıkış Süresi
Sözleşmesiz kiracı, evi boşaltmak istediğinde en az 1 kira dönemi (genellikle 1 ay) önceden ev sahibine yazılı bildirim yapmalıdır. Bu bildirim yapılmadan doğrudan taşınmak, kalan kira bedelinden sorumlu tutulma riskini doğurur.
Ev sahibi ise sözleşmesiz kiracıyı yasal bir gerekçe olmadan çıkartamaz. İster yazılı ister sözlü olsun, kira ilişkisi TBK güvencelerinin tamamından yararlanır. Tahliye ancak mahkeme kararıyla mümkündür; ev sahibinin fiziksel baskı uygulaması ya da kilit değiştirmesi hukuka aykırıdır ve dava konusu yapılabilir.
📄 Ücretsiz Belge Oluşturun
İtiraz mektubu, depozito talebi ve ihtarname şablonları — kayıt yok, ödeme yok.
📄 Belgelere Git →