1. Kira Artışında Yasal Tavan Hakkı
TBK Madde 344, kiracının en temel korunma güvencelerinden birini sağlar: kira artışı TÜFE 12 aylık ortalama oranını aşamaz. Bu kural emredici niteliktedir; sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile uygulanamaz.
Sözleşme yenileme ayında geçerli TÜİK TÜFE 12 aylık ortalaması yasal tavandır. Ocak 2026 için bu oran %34,88'dir. Ev sahibi bu oranın üzerinde artış talep ediyorsa itiraz hakkınız doğar.
5 yılı aşan kira sözleşmelerinde ise taraflar anlaşamasa bile mahkeme hakkaniyete uygun bir kira tespiti yapabilir (TBK 344/III). Bu durum, uzun süreli kiracılar için ek bir güvence oluşturur.
→ Fazla kira artışına itiraz adımları için tıklayın
2. Tahliyeye Karşı Güvenceler
Türk hukuku kiracıyı tahliyeye karşı özellikle güçlü biçimde korur. Sözleşme süresi bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Kira sözleşmeleri otomatik yenilenir ve yalnızca TBK'da sayılan sınırlı gerekçelerle tahliye mümkündür.
Ev Sahibinin Tahliye Açabileceği Durumlar
| Gerekçe | Koşul | Süre | TBK Md. |
|---|---|---|---|
| Konut/işyeri ihtiyacı | Ev sahibinin veya yakınının gerçek ihtiyacı | Dönem sonu 3 ay önceden bildirim | 350 |
| Yeniden inşa/imar | Esaslı tadilat zorunluluğu | Dönem sonu 3 ay önceden bildirim | 350 |
| Yeni malik ihtiyacı | Satın alma + 1 ay içinde bildirim | Bildirimden 6 ay sonra dava | 351 |
| İki haklı ihtar | Aynı dönemde 2 kez gecikmeli ödeme | Dönem sonunda dava | 352 |
| 10 yıl kuralı | 10 uzama yılı dolması | Dönem sonu 3 ay önceden bildirim | 347 |
| Tahliye taahhüdü | Sözleşme sırasında veya sonrasında imzalanan taahhüt | Taahhüt tarihine göre | 352 |
→ Tahliye haklarının tam listesi için tıklayın
3. Depozito Hakları
TBK Madde 342 depozito miktarını ve iade koşullarını düzenler. Kiracı bu hakları önceden öğrenerek hem taşınma öncesinde hem sonrasında mağduriyet yaşamaktan korunabilir.
Depozito en fazla 3 aylık kira tutarında olabilir. Daha fazlası talep edilemez. Nakit depozito banka hesabında tutulmalıdır; bu zorunluluk sözleşmeye yazılmamış olsa da geçerlidir.
Ev Sahibi Depozitodan Ne Kesebilir?
| Durum | Kesinti Yapılabilir mi? |
|---|---|
| Normal kullanım yıpranması (boya, halı eskimesi) | Hayır |
| Kiracının neden olduğu gerçek hasar (cam kırma, delik) | Evet |
| Belgelenmiş ödenmemiş kira borcu | Evet |
| İspatsız iddia edilen zarar | Hayır |
| Taşınma öncesi fotoğrafla tespit edilmemiş hasar | Tartışmalı, çoğu zaman hayır |
→ Depozito iadesi için tam rehber
4. Onarım ve Bakım Sorumlulukları
TBK 317–320 hangi onarımların kime ait olduğunu net biçimde belirler. Kiracı yalnızca kendi kullanımından kaynaklanan küçük bakımları yapmakla yükümlüdür.
Yapısal onarımlar (çatı, taşıyıcı duvarlar), tesisat arızaları (su boruları, elektrik hattı), kombi/kazan, asansör bakımı, ısıtma sistemi. Bunlar kira ilişkisinin devamı boyunca ev sahibine aittir.
Ampul, musluk contası, kapı kolu, anahtar kaybı, pencere camı kırılması (kendi kusuruyla), priz kapağı gibi küçük ve ucuz bakımlar kiracıya aittir.
5. Konut Dokunulmazlığı — Ev Sahibi İzinsiz Giremez
Kiradaki konut, kiracının mülkiyetinde değil; ancak fiili hâkimiyetindedir. Bu ayrım TCK 116 kapsamında konut dokunulmazlığı güvencesi oluşturur.
Ev sahibi, kiracının rızası olmaksızın konutuna giremez. Bu yasak; onarım, gösterim, kontrol amaçlı ziyaretler için de geçerlidir. Her girişten önce kiracının açık rızası alınmalıdır. İhlal 1–3 yıl hapis cezasıyla sonuçlanabilir.
Pratik olarak: Ev sahibi onarım için usta gönderecekse bile kiracıya önceden haber vermesi, uygun gün/saat teklif etmesi gerekir. Kiracı makul olmayan redler yapmamalı, ancak ev sahibi de zorla giriş girişiminde bulunmamalıdır.
6. Sözleşme Güvenceleri
Kira sözleşmesi yazılı yapılmak zorunda değildir; sözlü sözleşme de tam hukuki geçerlilik taşır. Ancak ispat güçlüğü nedeniyle yazılı sözleşme her zaman tercih edilmelidir.
TBK'daki emredici hükümlere aykırı maddeler geçersizdir. "Kiracı her zaman çıkmakla yükümlüdür", "depozito iade edilmeyecektir", "herhangi bir onarım yapılmayacaktır" gibi ifadeler hukuken uygulanamaz.
Sözleşmeye "kira 3 yıl sabit kalacak" yazılabilir. Bu durumda ev sahibi bu süre içinde artış talep edemez. Ancak 3 yıl sonra mahkeme kira tespiti yapabilir.
Hayır. Kira sözleşmesini noterde onaylatmak zorunlu değildir. Sıradan yazılı ve imzalı bir sözleşme geçerlidir. Noterde tasdik yalnızca ispat kolaylığı sağlar.
7. Haksız Tahliye Girişimlerine Karşı Ne Yapmalı?
Ev sahibi mahkeme kararı olmaksızın zorla tahliye girişiminde bulunursa kiracının hem hukuki hem cezai başvuru yolları mevcuttur.
Kilit değiştirme, eşya çıkarma, su/elektrik kesme durumunda en yakın karakola veya Cumhuriyet Savcılığı'na suç duyurusunda bulunun. Ev sahibi zorla tahliye suçu (TCK 116, 123) kapsamında yargılanabilir.
Tahliye edilmişseniz veya tehdit altındaysanız Sulh Hukuk Mahkemesi'nden ihtiyati tedbir kararı isteyin. Bu karar, ev sahibini geçici olarak tahliye girişiminden meneder.
Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde çözüm sağlanamazsa dava yoluna gidilir.
Haksız tahliye nedeniyle uğranan zarar (taşınma giderleri, kira farkı, manevi zarar) için tazminat davası açılabilir. Mahkemeler bu tür davalarda genellikle kiracı lehine karar vermektedir.
8. Yazılı Sözleşme Yoksa Kiracının Hakları
Sözlü kira sözleşmesi Türk hukukunda tamamen geçerlidir. Kiracı, herhangi bir yazılı belge olmaksızın tüm TBK güvencelerinden yararlanır. Sorun sadece ispat aşamasında ortaya çıkar.
Banka/EFT dekontları • WhatsApp / SMS yazışmaları • Elektrik, su, gaz aboneliği • Nüfus kaydı (adrese kayıt) • Komşu/tanık ifadesi • E-posta yazışmaları
→ Kontratsız kiracı hakları tam rehberi
9. 2026 Kiracı Hakları Hızlı Başvuru Tablosu
| Konu | Kiracının Hakkı | TBK Maddesi |
|---|---|---|
| Kira artış tavanı | TÜFE 12 aylık ortalama (Şub 2026: %33,98 / Mar 2026: %33,39) | 344 |
| Sözleşme otomatik yenileme | Süre bitmesi tahliye sebebi değildir | 347 |
| Depozito üst sınırı | En fazla 3 aylık kira | 342 |
| Depozito iadesi | Ev tesliminden sonra makul sürede | 342 |
| Yapısal onarımlar | Ev sahibi sorumludur | 317 |
| Konut dokunulmazlığı | İzinsiz girilmesi suçtur | TCK 116 |
| 10 yıl sonra fesih | 3 ay önceden yazılı bildirim şart | 347 |
| Kiracı ödeme süresi | İhtar sonrası 30 gün (konut) | 315 |
Kira Artışınızı Hesaplayın
Sözleşme yenileme ayınıza göre yasal azami kiranızı saniyeler içinde öğrenin.
📊 Ücretsiz Hesaplayıcı